人口质量决胜未来——地产大数据之人口结构篇

摘要:编者按:本文来源于微信公众号「中信建投房地产小组」,作者陈慎、周子涵 羡子年少正得路,有如扶桑初日升。 ——欧阳修《代人上王枢密求先集序书》 我们在去年大数据报告的开篇中,尝试利用大数据梳理了各大城市人口迁徙对各个城市房地产市场带来的影响,更多地是描述人口动态的变化。而对于我国而言,人口的存量结构变化也应该值得重视,尤其年轻人口的争夺将成为越来越多国家以及城 ...

编者按:本文来源于微信公众号「中信建投房地产小组」,作者陈慎、周子涵

羡子年少正得路,有如扶桑初日升。

——欧阳修《代人上王枢密求先集序书》

我们在去年大数据报告的开篇中,尝试利用大数据梳理了各大城市人口迁徙对各个城市房地产市场带来的影响,更多地是描述人口动态的变化。而对于我国而言,人口的存量结构变化也应该值得重视,尤其年轻人口的争夺将成为越来越多国家以及城市未来发展的动力,我们本篇专注于人口年龄结构层面,探讨了人口年龄结构对地产、对消费等的影响。

这篇报告主要分为几个方面,首先介绍全球人口在购房方面的共同规律,包括购房年龄段、购房意愿、购房能力等,并特别探讨了中国人是不是更爱买房的特点,其中很多问题似是而非,我们都希望用数据给予解释。其次我们从国际数据来比较了人口年龄结构变化对房地产行业、消费特征各方面的影响,并引出对中国未来房地产行业的展望。最后一部分我们结合大数据和人口普查数据,对全国重点50大城市的人口年龄结构进行了排序,拥有更好人口年龄结构的城市,将会在地产市场拥有更强的支撑。

1、人口年龄结构与房地产那些似是而非的问题

根据美国学者哈瑞丹特的研究,消费者对住房的需求贯穿了整个生命周期,其中首次置业和改善性需求是最为核心的需求,其主要集中在25-44岁这个住房需求的黄金年龄段,得益于家庭收入的整合,这个年龄段的住房购买力最为充分。相较其他国家,中国人购房特征确实存在一定差异,这主要体现在更年轻的首次购房年龄、提前消费的倾向、更高的住房自有率和更高的财富占比等。

2、人口年龄结构变化如何影响一个国家的房地产市场

从美日等国家经验来看,人口年龄结构变化会带来消费层面的全方位变化:大众消费品销售增速的趋缓和消费结构的升级。对于房地产行业,人口年龄结构变化的影响有:1、置业人口(25-44岁人口)见顶对开工投资会产生压制;2、新房市场增长的主要推动力来自于置业人口增长,但会随着货币因素强化,人口结构及经济基础好的市场拥有更好的韧性;3、置业人口回落对应增量下降后,存量房市场迎来较大的拓展空间;4、人口越「年轻」,购房加杠杆空间越大;5、置业人口拐点不一定对应房价拐点,但我们统计大周期中大多数经济体抚养比和房价呈现强负相关,随着人口步入老龄化,房价终将告别高增长时代。

3、中国人口红利拐点下的房地产大周期判断

根据联合国数据,中国25-44岁人口在2013年左右见顶,人口抚养比也在2011年步入上升通道,中国人口红利的拐点正在出现,我们对中国房地产大周期的判断:1、开工、投资的高速成长期已过,开工规模和投资增速的历史峰值已经出现;2、新房成交量接近行业天花板,存量房市场仍有较大发展空间;3、房价:快速上涨阶段接近尾声,关注区域分化下的城市级差扩大。

4、中国区域人口年龄结构比较

通过比较全国各大省市的抚养比来看,东部省市人口结构更优;结合京东、百度等母婴大数据来看,江西、湖北、安徽等省份母婴购物人群逐年增幅较大。根据对50个重点城市的六普数据的整理,我们发现珠三角城市置业人口占比较高,占比较低的城市主要集中在中西部及东北省市。而QQ大数据发布的城市年轻指数也显示更高层级的城市拥有更强的年轻活力。我们综合对全国50大城市的人口年龄结构进行重新归整,分别从过去(过去的吸引力)、现在(当前人口年龄状况)以及未来(潜在年轻人口增量)三个角度对50大城市进行了排序(具体排名详见正文),并将这些重点城市人口年龄指数与其10年房价进行比较,结果发现二者呈现正相关,可见人口质量是决定房价中长期表现的关键。从我们整理的128个城市的年龄结构比较来看,三四线25-44岁人口占比中值只有32%,低于一二线的44%、37%。三四线城市房地产市场需求及杠杆将受到人口流出的长期压制,我们并不认为这些城市能够享受到一二线城市热度的传导,而且未来加杠杆的空间和速度都有限。

1、人口年龄结构与房地产那些似是而非的问题

住房生命周期——人口年龄结构决定需求类型

住房需求贯穿人的一生:

房地产行业是受到一个国家人口数量以及质量影响最为集中的行业之一,因为不像消费品等产品可以不断地更新、迭代,人的一生对于房地产的需求是有限的,因此一旦一个国家或者一个区域的人口总量或者结构发生变化的时候,该区域的房地产市场往往也将面临新的格局。

根据美国学者哈瑞丹特的研究,从美国经验来看,消费者对于房地产的需求贯穿了整个生命周期,对应了不同的消费产品(由于人口年龄结构变化,以下年龄段仅供参考):

租赁需求(27岁以下):随着消费者进入结婚年龄,房地产市场首波需求以租赁的方式出现,同时开始带动相关产业链的消费,包括汽车、家具、家电等产业兴起;

首置需求(27岁至37岁):消费者结婚后开始迎来新的家庭成员的诞生,成家生子推动消费者开始拥有首套自己的住房,而这往往是过渡房,相对面积较小,负担较低,美国购买首套住房的峰值年龄段出现在37岁左右;

改善需求(37岁至45岁):随着孩子的长大或者增多,同时消费者家庭的财富开始积累,消费者开始考虑更换更好居住体验的住房,美国入手更换房的峰值年龄出现在41岁左右,而这个住房相对更为稳定、居住时间更长;

度假及养老需求(45岁以后):随着孩子的长大开始外出求学或者独立生活,家庭消费能力同时也接近顶峰,居民对房产的需求开始变化,追求宜居与便利,一方面会以小换大,满足夫妻二人居住需求即可,另一方面部分有购买力的消费者家庭会购买度假房产。

而随着消费者年龄的增大,对于养老房屋的需求也开始爆发,部分消费者在60岁以后,会选择在退休地区购买房屋,用于养老和度假。我们统计的65岁以后美国家庭买房比例不低,度假、离儿女更近、以大换小增加养老资金是主要原因。

拥有住房是刚性需求:

拥有住房的需求是刚性的,从我们跟踪的数据来看,拥有一套属于自己的住房是大多数国家劳动人口的目标之一,甚至上升为国家梦!根据trulia统计,72%左右美国人认为拥有住房是美国梦的一部分,而且这种对住房的需求横跨了所有年龄段,其中19-34岁、35-44岁、45-54岁和55岁以上的年龄段人口分别为65%、66%、74%和76%,59%的租户希望能够结束自己的租房生涯。英国同样如此,在25-34岁的租房人口中,78%的人群希望能够实现购房,47%的租户会为买房的目标奋斗不止。

可以看出,如果有条件,绝大部分居民都想拥有一套自己的住房,抛开文化、习俗等因素,制约人们购房的最大障碍就是经济因素。根据trulia数据,美国租户不能买房的障碍有:没存够首付、没有贷款的资格、信用记录不良好、没能力还清当前债务等,其中占比最高的是没攒够首付(51%);根据英国住房调查数据,英国租户不愿购房主要原因就是购买力的制约,买不起房的租户占比达到65.5%。

住房需求的黄金年龄段——25-44岁

25-44岁购房年龄段全球通用

从住房需求生命周期来看,首次置业和改善性需求无疑是最为核心的需求,而这两种需求有着非常明显的年龄特征。从美国数据来看,购房人口中,49岁以下人口占据全部需求的59%,其中34岁以下人口首次购房的比例达到68%;从英国、日本的数据来看,英国25-44岁人口占到首次置业人群的比重达到81%,日本30-50岁人口是首次置业的主力人群,占比达到73%。我国并未有完整的购房人口年龄结构统计,根据链家发布的2015年数据来看,北京、深圳25-44岁购房人口合计占比达到85%、89%,这点与国际数据基本吻合甚至更为集中。

同时,年轻人口也是人口流动的主力

年轻家庭不仅仅是当地购房的主力,同时也是迁徙的主要人群,在美国迁徙人口中,20-34岁人口占比最高,其中25-29岁人口超过70万人/年,不断地从美国东北部和中西部向东南部等区域迁徙,迁徙的原因在于不断寻求更适宜的气候、职业机会和生养儿女的地点,推动当地房地产市场的兴起。

与美国类似,中国流动人口主力军也是以80后为主的25-35岁的新生代人口。根据《中国流动人口发展报告2013》显示,2010年新生代人口占全国流动人口比重达到53.6%,14年末在外农民工约1.68亿人,占当年全国2.63亿的流动人口比重达到63.9%,从我国农民工年龄结构数据看,15年21-40岁的农民工比重为52%,结合城镇化的推进,为城市带来潜在的置业需求。

最为充分的购房能力——家庭收入的整合

25-44岁人口的购房需求最为旺盛,除了对于居住需求的提升之外,还来自于这个阶段人口的购买力提升,一方面来自于自身收入改善、家庭组合带来的购买力增加,另一方面,父母资助也减轻了购房负担,因此这一年龄段住房消费可能是两代人、多个家庭的收入和储蓄一起作用的结果。

亲友资助方面,中国购房父母资助比重较高,据上海公积金管理中心调查显示,上海购房年轻人口中,62.3%购房首付得到父母资助,其中10.7%完全靠父母资助。但「啃老现象」并不仅仅是中国特有,根据美国房地产经纪人协会数据来看,父母等亲朋好友的资助是首付资金的重要来源,25%、15%的34岁以下、35-49岁美国购房人口依靠亲朋无偿资助解决购房首付;而在英国,依靠父母亲朋资助购买首套房的购房人群比例达到27%;

购买力方面,日本30-39岁年龄段人口按揭还贷负担较整体高出约3个百分点,但按揭还贷占居民可支配收入比重仅为19.8%,从侧面反映了日本这一年龄段家庭可观的住房购买力。回到我国,根据中原地产整理的数据,上海2014年购房人群中,25-44岁人群的购买房屋单价均高于其他年龄段,也从一个角度表明了25-44岁年龄段人口充足的购房能力。

中国人的购房情节:更年轻的首置年龄、存在提前消费的倾向

我们刚才探讨的是全球购房人群的共性,但是由于各国文化习俗的区别,在分析我国市场的时候我们也不能抛开国内特点。尤其市场经常会讨论一个似是而非的问题,那就是中国人是不是比其他国家的人更爱买房?这个问题难以有明确的证据可以直接阐述,但是从一些数据确实可以侧面证明,主要体现在更年轻的首次购房年龄、提前消费的倾向、更高的自有率和更高的财富占比等,这些特点导致中国购房的特征会和其他国家存在一定的差别。

更年轻的首次购房年龄

虽然我们刚才观察的几个国家购房年龄集中区间非常相似,但是首次购房者的平均年龄并不相同,美国、英国基本在33岁左右,亚洲区域的日本和台北分别为39、35岁,中国并未有相关的统计,但是从链家数据来看,北京居民平均购房年龄在33岁、深圳在31岁,考虑到全国购房负担压力要低于北京深圳,我们估算全国平均购房年龄在30岁或以下,相较其他国家确实更为年轻。

存在提前消费的倾向

而且相对于其他国家的年轻人而言,中国人确实存在提前消费的倾向。根据我们整理的奢侈品消费数据来看,中国购买豪华车的平均年龄要低于欧美平均水平,如全球法拉利车主平均年龄在45岁左右,而中国60%以上车主在40岁以下,主要集中在36、37岁,玛萨拉蒂的一个车型欧美车主平均年龄在49岁,而中国平均年龄在35-45岁。国际品牌博柏利的中国消费者群体平均年龄在25至28岁,比美国消费者年龄低25岁。

更高的住房自有率

从住房自有率的国际数据比较来看,我国居民住房自有率显著高于主要发达国家,根据《中国家庭金融调查》